Widerrufsbelehrung für Maklerverträge

Kein Rechtsrat. Dieser Text ist kein Ersatz für juristische Beratung. Für individuelle Verträge und Streitfälle bitte immer einen Anwalt oder die zuständige IHK konsultieren.

Worum geht es?#

Wenn ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume oder per Fernkommunikationsmittel (Email, Telefon, WhatsApp, Webformular) abgeschlossen wird, hat der Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht nach §312g BGB. Der Makler muss vor Vertragsabschluss ordnungsgemäß über dieses Recht belehren. Unterbleibt die Belehrung, hat das gravierende Folgen für den Vergütungsanspruch.

Rechtliche Grundlage#

• §312g BGB — Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen außerhalb von Geschäftsräumen und Fernabsatzverträgen
• §355 BGB — Allgemeine Regelung des Widerrufsrechts
• §356 Abs. 4 BGB — Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständig erbrachter Dienstleistung
• Art. 246a EGBGB — Pflichtinformationen, inklusive Muster-Widerrufsbelehrung (Anlage 1)

Wann gilt das Widerrufsrecht?#

Das Widerrufsrecht greift, wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Vertragspartner ist Verbraucher — also eine natürliche Person, die den Vertrag nicht überwiegend gewerblich oder selbstständig abschließt. Eine Privatperson, die ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung verkauft, ist Verbraucher.
2. Maklervertrag liegt vor — als Such-, Nachweis- oder Vermittlungsauftrag. Schon eine konkludente Vereinbarung (zum Beispiel ein Erstkontakt mit Provisionshinweis) kann ausreichen.
3. Vertragsschluss erfolgt außerhalb der Geschäftsräume oder per Fernkommunikation — etwa per Email, Telefon, Online-Formular, oder im Rahmen einer Besichtigung in der Immobilie.

Wann gilt es nicht?#

• B2B-Verträge — Geschäfte mit gewerblichen Käufer:innen, Bauträgern, Wohnungsgesellschaften.
• Persönlicher Vertragsschluss in deinen Geschäftsräumen — wenn der Kunde dein Büro betritt und dort den Vertrag unterzeichnet.
• Mietverträge über Wohnraum (für den Mieter) — diese sind nach §312 Abs. 4 BGB vom Widerrufsrecht ausgenommen. Der Maklervertrag dazu ist es allerdings nicht — Vorsicht in der Abgrenzung.

Widerrufsfrist#

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Der Verbraucher muss innerhalb dieser Frist eine eindeutige Widerrufserklärung an dich richten — formfrei (Email, Brief, Telefax). Der Inhalt muss erkennen lassen, dass der Vertrag widerrufen werden soll. Eine besondere Form (zum Beispiel der amtliche Mustertext) ist nicht erforderlich.

Fehlende oder fehlerhafte Belehrung — die wichtigste Folge#

Wenn du den Verbraucher nicht ordnungsgemäß belehrst, verlängert sich die Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss (§356 Abs. 3 Satz 2 BGB — "langes Widerrufsrecht").

Praktische Konsequenz: Der Kunde kann auch noch ein Jahr nach Vertragsabschluss widerrufen — selbst wenn der Hauptvertrag (Kaufvertrag, Mietvertrag) längst geschlossen ist und die Provision auf dem Konto liegt. In diesem Fall kann die volle Provision zurückgefordert werden.

Vergütung bei Widerruf#

Der Vergütungsanspruch hängt davon ab, ob der Verbraucher dem vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit ausdrücklich zugestimmt hat:

Die ausdrückliche Zustimmung zum vorzeitigen Beginn ist daher in der Praxis entscheidend. Sie sollte schriftlich oder per Textform vorliegen und idealerweise vom Verbraucher selbst initiiert sein.

Mustertext (verkürzt)#

Widerrufsbelehrung
 
Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen
diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn
Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.
 
Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns
   [Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer, Email-Adresse]
mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. ein per Post versandter
Brief oder Email) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu
widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es
aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts
vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.
 
Folgen des Widerrufs: [Hinweis auf §357 BGB]

Der amtliche Mustertext steht in Anlage 1 zu Art. 246a §1 EGBGB und muss unverändert verwendet werden, um die gesetzliche Vermutung der Ordnungsmäßigkeit zu sichern. Eigenformulierungen sind möglich, aber risikobehaftet — bei Streit wird die Wirksamkeit dann einzeln geprüft.

Wie die Plattform unterstützt#

In einer kommenden Ausbaustufe (Phase 2) wird ein Tool zur automatischen Generierung der Widerrufsbelehrung mit übernommenen Vertragsdaten verfügbar sein. Bis dahin empfiehlt sich der amtliche Mustertext als Anlage zum schriftlichen Maklervertrag, mit deutlicher optischer Hervorhebung und einer separat zu unterschreibenden Empfangsbestätigung.

Solche Belehrungen lassen sich im Modul Zugangsdaten-Tresor als Vorlage speichern und teamweit teilen, damit das gesamte Büro mit derselben aktuellen Fassung arbeitet.

Weiterführende Quellen#

• Art. 246a EGBGB mit Anlage 1 — Volltext und amtliche Mustervorlage auf gesetze-im-internet.de
• IVD-Merkblatt zum Widerrufsrecht — ivd.net → Berufsrecht
• BGH-Rechtsprechung — insbesondere BGH VIII ZR 89/05 zur Belehrungsfehler-Folge